Кадастровый учёт. Как привести документы на землю в порядок?

Чтобы совершить любую юридическую сделку с участком земли, например продать или сдать в аренду, собственник должен поставить его на кадастровый учёт. Если участок уже зарегистрирован, а вы передвинули забор или снесли старый сарай, нужно внести изменения.

Что такое кадастровый учёт

Любой земельный участок регистрируется в ЕГРН — едином государственном реестре недвижимости. Процесс внесения данных в эту базу называется кадастровым учётом. Земельный кадастр содержит подробную информацию об участке:

• вид и площадь участка
• место расположения
• кадастровый номер (присваивается при постановке на учёт)
• дата регистрации
• адрес
• кадастровая стоимость
• информация о собственниках

Кадастровый учёт не только даёт право распоряжаться собственностью, но и гарантирует соблюдение границ участка. Благодаря тому, что в документе есть информация о границах, размерах и координатах недвижимости, вы сможете избежать проблем с соседями и неправильно возведённым забором.

Главная часть в регистрации участка — межевание, то есть процесс разметки границ. Если они не определены и не согласованы с соседями, вы не можете проводить никакие сделки с этой землёй.

В каких случаях потребуется внесение изменений

Земельный участок ставят на кадастровый учёт сразу при покупке. Эти процессы идут как бы в паре. Государство собирает информацию о том, кто и какой участок земли приобрёл. В этот момент в документы вносят информацию о площади и границах новой собственности.

Но за время владения на участке могут произойти изменения. Например, вы приобрели загородный участок вместе с домом, прожили в нём несколько лет и решили сделать пристройку, чтобы увеличить площадь. В этом случае нужно внести корректировки в кадастр.

Ещё это понадобится, если вы:

• провели перепланировку старого здания: объединили комнаты или добавили лоджию
• построили новое здание: дом, гараж или кладовку
• снесли недвижимость: избавились от старого сарая, чтобы установить бассейн
• узнали, что у участка изменился адрес: правительство переименовало улицу или населённый пункт
• узнали, что у участка изменилась кадастровая стоимость — то, на сколько государство оценивает вашу собственность
• изменили площадь участка: выкупили часть земли у соседей и подвинули забор или, наоборот, продали свою
• обнаружили ошибку: например, узнали, что площадь участка в документах не совпадает с фактической

Какие документы нужно подготовить

Если вы вносите изменения, то предполагается, что имущество уже зарегистрировано и первоначальные данные вроде кадастрового номера и информации о владельце есть в ЕГРН. Для внесения изменений вам понадобятся:

• паспорт владельца участка или доверенного лица
• копия доверенности от собственника
• документ, который подтверждает право собственности, например договор купли-продажи
• заявление на внесение изменений в кадастровый паспорт
• межевой план, технический план, акт обследования, карта-план территории (в электронной форме с усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера)
• распоряжения от уполномоченных органов, если изменился адрес или назначение земли

Полные требования к документам прописаны в статье 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024).

Как исправить неточности в кадастровом паспорте

Алгоритм действий зависит от причины, по которой вы вносите изменения. Рассмотрим два основных случая.

Если были допущены ошибки

В данных могут быть допущены ошибки двух видов — реестровые и технические.

Технические ошибки связаны с опечатками, которые появились при внесении данных в Росреестр. Например, сотрудник ведомства написал «Ивонов» вместо «Иванов». Они исправляются в течение трёх рабочих дней. Для этого нужно подать заявление об исправлении технической ошибки в сведениях ЕГРН. Подать его можно в МФЦ, через сайт Росреестра или почтовым отправлением в орган регистрации прав.

Реестровые ошибки связаны с неточностями данных. Их допускает не сотрудник Росреестра, а другой человек, например кадастровый инженер, нотариус или участники сделки купли-продажи. Допустим, специалист неправильно провёл межевание участка, в результате чего фактические границы не совпадают с теми, что указаны в документах.

В таком случае следует сначала исправить ошибку в исходном документе: межевом или техническом плане, договоре дарения или наследования и так далее. А уже после — подать заявление о государственном кадастровом учёте недвижимости в Росреестр. В общем случае сотрудники внесут изменения в течение пяти рабочих дней.

Если изменились характеристики участка

Если вы сделали пристройку на участке или провели реконструкцию, это считается техническим изменением. Чтобы оформить новую информацию, соберите документы, которые подтверждают основания вносить корректировки. Подавать заявление может собственник или доверенное лицо. В первом случае достаточно копий документов. Если заявление оформляет представитель, заверьте их у нотариуса.

Обратитесь в ближайшее отделение Росреестра или МФЦ. Исправление информации в ЕГРН бесплатное, вам не нужно платить госпошлину. Сдайте документы и получите расписку с датой, когда нужно вернуться за новым кадастровым паспортом. По общему правилу, процедура занимает не более 18 дней при обращении в Росреестр и не более 21 дня для МФЦ. В назначенный день не забудьте взять с собой паспорт, доверенность и расписку.

Когда возможен отказ во внесении изменений

Если не полностью собрать документы, можно получить отказ. Допустим, вы провели реконструкцию старого дома на своём загородном участке: сделали перепланировку, добавили второй этаж и пристроили веранду. Площадь стала больше на 50 кв. м, а жилых комнат — на две. Через несколько лет вы захотели продать недвижимость. Перед этим подали документы, чтобы зарегистрировать изменения в ЕГРН, но получили отказ. В пакете документов не хватило нового технического плана.

Причина может быть также связана с истечением срока доверенности, по которой представитель оформлял заявление. Обратите внимание и на саму форму заявления: отказать могут даже из-за опечатки.

Если вам не одобрили внесение изменений, попробуйте перепроверить все документы. Не спешите подавать иск в суд. Возможно, вам не хватает важных бумаг вроде межевого плана или нотариально заверенной копии паспорта.

Коротко

• Кадастровый учёт — это внесение сведений об имуществе в ЕГРН
• Земельный участок ставят на учёт при покупке одновременно с регистрацией прав. Это даёт возможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению: продавать, дарить, передавать по наследству
• В некоторых ситуациях приходится вносить изменения в кадастровый паспорт. Например, если сотрудник Росреестра допустил опечатку или кадастровый инженер неправильно провёл межевание
• В первом случае нужно подать заявление об исправлении технической ошибки. Во втором — новое заявление о кадастровом учёте
• Росреестр может отказать, например, если список документов оказался неполным

ЧАРКК может вам помочь

Компания ЧАРКК предоставляет широкий спектр услуг по кадастровым работам в отношении объектов капитального строительства и земельных участков. Наша команда специалистов поможет вам провести кадастровый учёт, внести необходимые изменения и исправить любые неточности в документах.

Использованные источники:

• Сайт m2.ru: Кадастровый учёт. Как привести документы на землю в порядок?
• Приказ Росреестра от 19.08.2020 № П/0310 (ред. от 30.06.2023) «Об утверждении отдельных форм заявлений в сфере государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав, требований к их заполнению, к формату таких заявлений и представляемых документов в электронной форме» // СПС «КонсультантПлюс»
• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 14.02.2024) «О государственной регистрации недвижимости» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2023). Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости // СПС «КонсультантПлюс»